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Primo-accédant : comment payer moins de frais de notaire
Depuis le 1er avril 2025, les primo-accédants échappent à la hausse des droits de mutation à 5 %. Conditions, économie réalisée et cas particuliers.
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances pour 2025 permet aux départements de relever la part départementale des droits de mutation de 4,50 % à 5 %. La quasi-totalité l’ont fait. Mais la loi a prévu une exception : les primo-accédants ne paient pas cette hausse.
Qui est primo-accédant ?
Au sens de cette mesure, vous êtes primo-accédant si vous remplissez deux conditions :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années qui précèdent la signature de l’acte d’achat ;
- le logement acheté devient votre résidence principale.
Avoir possédé une résidence secondaire ou un logement mis en location ne vous empêche donc pas, en principe, d’être primo-accédant : c’est la propriété de votre résidence principale qui compte.
Lorsque vous achetez à plusieurs, la situation de chaque acheteur est examinée. Si l’un d’eux ne remplit pas les conditions, le taux réduit peut ne s’appliquer qu’en partie : votre notaire fera le calcul exact.
Quel taux pour un primo-accédant ?
Dans les départements qui appliquent 5 %, le primo-accédant paie 4,50 %. Dans les départements restés à 4,50 % ou moins, rien ne change : le taux est le même pour tous les acheteurs.
Un cas particulier : la Savoie applique un taux réduit de 4,00 % aux biens qui constituent une première propriété pour l’acheteur.
| Situation, achat de 250 000 € en Gironde | Part départementale | Frais totaux estimés |
|---|---|---|
| Acheteur non primo-accédant (5 %) | 12 500 € | 20 120 € |
| Primo-accédant (4,50 %) | 11 250 € | 18 841 € |
| Économie | 1 250 € | 1 279 € |
L’économie totale est un peu supérieure à la baisse de la part départementale, car les frais d’assiette (2,37 % de cette part) baissent aussi. En règle générale, comptez environ 0,51 % du prix d’économie, soit environ 1 500 € pour un achat à 300 000 €.
Le neuf : une question qui ne se pose pas
Dans le neuf vendu par un promoteur, les droits de mutation sont déjà réduits à 0,70 % pour tout le monde. Le statut de primo-accédant ne change donc rien aux frais de notaire, mais il peut ouvrir droit à d’autres aides, comme le prêt à taux zéro.
Comment en bénéficier ?
Il n’y a aucune démarche à faire auprès de l’administration : c’est le notaire qui applique le taux réduit dans l’acte. Il vous demandera de déclarer dans l’acte que vous remplissez les conditions. Signalez-le dès le compromis de vente pour que l’estimation des frais en tienne compte.
Une fausse déclaration expose à un rappel des droits non payés, avec intérêts de retard et pénalités. Si vous ne savez pas si vous remplissez la condition des deux ans (vente récente de votre logement, divorce, succession…), posez la question à votre notaire.
Combien de temps la mesure dure-t-elle ?
La possibilité de relever le taux à 5 % est temporaire : elle concerne les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. L’exonération des primo-accédants suit la même période.
Pour connaître le taux applicable à votre achat, choisissez votre département dans le simulateur et cochez « Première acquisition de ma résidence principale », ou consultez la liste des taux par département.